La Loi et le chasseur de biens immobiliers

Clarté dans les transactions immobilières
L'agent immobilier de l'homme averti

L'ACCES A DES INFORMATIONS QUI RESTENT CONFIDENTIELLES.
La réponse aux F.A.Q. sur l'immobilier ailleurs sans réponse valable,
le point de vue du juriste spécialisé en droit immobilier.

- "Summum jus, summa injuria" Cicéron, si nous n'y prenions garde.

Ayez confiance, la loi vous protège… enfin tout est relatif, seulement si vous en connaissez les termes.

"Lorsque les termes de la loi sont d'emblée invoqués dans un domaine d'affaires, cherchez ce qu'ont à cacher ceux qui s'en servent."

Lorsque le respect de la loi tourne à la farce dans l'hexagone avec un "métier" de chasseur immobilier créé de toutes pièces et régi par un codex privé...

En direct du grand bêtisier d'Internet : "Vous avez tout à gagner à nous confier votre recherche d’appartement et c’est sans risque ! Le métier de chasseur immobilier est réglementé par la loi Hoguet (loi N° 70-9 du 2 janvier 1970). Conformément à la réglementation en vigueur, les frais de dossier, frais de conseil, ou de reportages, sont strictement interdits. Les honoraires ne sont dus qu’à la réalisation de la vente d’appartement (article 6)" etc, etc... étonnante la manie qu'ont ces gens de faire des périphrases, non ? Outre le fait que soit ignoré le domaine d'application d'une loi qui plus est dans un "métier" purement et simplement inventé juridiquement parlant, existant alors sous une forme actuellement mise hors-la-loi dans nombre de pays soit dit en passant, c'est ce qui se fait de mieux en matière de contre vérité ou de pire devrait-on dire, car derrière cette étrange de prime abord "exonération" de frais disons temporaire et insistons sur le terme, attractive aux yeux d'un public non averti, celui dont l'esprit le moins suspicieux oubliera qu'elle soit sélective...

Il s'agira dans bien des cas d'une recherche de vente comme stipulé ou de contrat palliatif amenant à un possible double-jeu hélas licite en France.

Il est ainsi question dans l'"exemple" cité d'une recherche restreinte dite "loi Hoguet" essentiellement liée au négoce, situation autorisant de facto un déni de résultat donc sous condition tout simplement. Ainsi toutes sortes d'interdits dont les termes sont d'ailleurs souvent inventés comme "reportage" autrement succédané de travail plus sérieux, mais concernent uniquement et à raison celui qui, ignorant déjà l'expertise indépendante contractuelle puisque celle-ci s'avèrera impossible compte tenu du conflit d'intérêts, est engagé dans une phase de tractations, alors que le prétendu "chasseur immobilier" est en recherche de contrat ou même détenteur d'un autre concernant le même bien qu'il est chargé de trouver. Dans l'autre hypothèse autrement raisonnable d'une activité non commerciale, recherche, expertise et évaluation sortent naturellement du cadre d'application du texte précité, ainsi...

Recherche - Expertise - Evaluation de la valeur doivent être des actes contractuels effectués hors cadre de toute transaction lorsqu'il est question de respecter une totale objectivité, alors qu'ils ne sont que préliminaires à une entremise lorsqu’elle sera décidée et possible compte tenu de l'existence juridique du possesseur du bien ; c'est bien cette opération d'entremise finale qui devra impliquer des restrictions faisant l’objet d’une réglementation, certes qualifiables d'élémentaires alors que le risque concomitant au conflit d’intérêts existe et qu'il est ici laissé à l’appréciation des parties.

Lorsque l’opération entre d'emblée dans le cadre d’application de la loi Hoguet soit l’intermédiation, le risque de surfacturation est d'évidence maximal et est de ce fait modéré par le même texte ; ainsi conformément à la réglementation, si un agent est déjà impliqué dans cette recherche qui n'en est plus véritablement une mais une réévaluation des éléments contractuels, lui sera conséquemment interdite la possible double facturation d'actes a priori effectués et dont un client à l'achat devra supporter de toute manière la rétribution. Application logique donc d'un cadre restrictif minimaliste et élément qui servira d'introduction à l'énoncé d'un problème d'une importante capitale, celui du conflit d'intérêts précité.

C'est donc pour l'agent la façon particulière de concevoir son activité qui est en cause lorsqu'il est en quelque sorte invité, conformément à cette réglementation qu'il tentera en l'invoquant impromptuement de transformer en argument publicitaire, à ne pas faire payer au titre d'avance ce qu'il a tout simplement déjà fait pour d'autres... ce qui n'est encore qu'évidence lorsque ce dernier "joue son coup sur 2 tableaux" dans l'hexagone grâce au titre de chasseur immobilier comme nous allons ici le démontrer.

Hormis vous faire remarquer qu'à force de simplification et d'amalgame des éléments de texte pratiqués, nombre d'agents légalistes d'opportunité si strictement cadrés et pour cause voient ainsi justement leurs travers révélés, veuillez noter qu'il n'est pas ici question de partir en croisade puisque le quidam voudra naturellement toujours croire que le ciel l'aidera, mais de présenter en toute franchise ce qu'il en est même si certaines incertitudes persistent ou sont générées par certains termes présents dans la loi ; or donc commençons par le début...

Chasseur immobilier, métier réglementé ? Pas vraiment...

Par rapport à certaines législations avancées qui prennent en considération le conflit d'intérêts, disons même... pas du tout si nous admettons pro bono s'entend les règles spécifiques applicables à cette activité, ceci bien que l'étude de l'actuelle législation puisse vous donner des indications sur la position du prestataire au moment de l'éxécution de chaque opération effectuée ; d'ailleurs cette activité n'existe pas en tant que métier reconnu, il n'y a pas de définiton officielle, pas de code APE/NAF particulier mais paradoxalement beaucoup d'assimilations supposées au gré des espérances de chacun.

Comme il y a de nos jour une nette tendance à l'interprétation, il vaudra mieux constater par vous-mêmes sur le site de l'INSEE que chasseur immobilier n'y figure pas... ainsi que le terme recherche non plus d'ailleurs.

Elément informel en parlant donc de la recherche immobilière hors transaction, "Cette activité n'entre pas dans le cadre de la Loi "Hoguet", Son exécution donne lieu à rémunération directement par le mandant de la prestation de recherche de bien..." Correspondance personnelle, Bureau du Droit immobilier, Direction des Affaires Civiles et du Sceau, Ministère de la Justice.

Traduction, ou plutôt mieux, décryptage, terme courant depuis que l’on vous dit ailleurs dans nos médias quoi penser, en ce qui concerne cette recherche caractérisant in extenso le chasseur de biens immobiliers, le raisonnement du légiste sera effectivement simple : rechercher un bien immobilier implique que ce dernier puisse être ou soit inconnu, rendant sa négociation et l'intention de la pratiquer disons... prématurée, mais étrangement cette logique a bien du mal à faire son chemin.

En fait, la présence du terme recherche dans le titre premier de la loi "Hoguet" ne change rien à l'affaire puisqu'il devrait être alors question de bien propre à intermédiation qui n'est donc d'évidence plus inconnu du tout et nous verrons qu'en penser plus bas *. Toujours est-il qu'il vous sera tout de même soutenu ailleurs mordicus et sans autre justificatif que, ce cite : "cela, c'était avant"... avant que l'on puisse réussir l'exploit d'intervenir pour mettre d'accord quelqu'un avec un autrui connu ni d'Eve ni d'Adam sur quelque chose encore sans existence peut-être ? Soyons sérieux, les plus éminents juristes ont fait le distinguo sur le titre même de la loi qui lui est toujours le même, aussi devrait-on désormais craindre l'exercice illégal de la profession d'agent immobilier en allant rendre souvent visite à son prochain ? Pas plus qu'avant - je plaisante -.

La loi implique une qualification mais cette qualification n'implique pas la loi...

Qu'il soit nécessaire de faire état de qualifications pour certaines tâches, certes, mais il est aussi vrai que d'autres dont l'expertise contradictoire, elle aussi élément important de la phase prélimiminaire revendiqué par l'agent et bien que requérant cette même qualification, n'intègrent et ne doivent pas intégrer cette notion de négociation. Il est important qu'il soit admis que cette expertise, par exemple, soit nécessaire justement pour ne pas avoir à entrer dans une opération qui entre dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 ; conséquemment, qu'un agent qualifié titulaire d'une carte professionnelle doive attendre que le bien qu'il expertise soit cédé pour que son acte soit rémunéré sera totalement absurde.

Ainsi même la DGCCRF présente-t-elle les choses de la façon suivante : "Les chasseurs immobiliers s’estimant soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970", ceci se passant de commentaire... reste à savoir qui s'estime être soumis à cette loi ou plutôt quand et pourquoi il sera concerné par ce texte, du fait qu'il y ait alors d'autres conséquences disons insoupçonnées justement en cas d'application car d'évidence nous sommes dans un monde d'affaires et la finalité peut être beaucoup moins inspirée par des principes moraux que par un affairisme omniprésent, ainsi ne faudra-t-il pas voir le respect de ce texte comme chemin menant à la canonisation, d'ailleurs...

Elément des plus instructifs : moyennant quelques "arrangements", le double-jeu apparaît comme licite.

En effet, "Aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération. Par suite, le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret précités." Analyse d'un arrêt de Cour de cassation, Chambre civile 1, 13 mai 1998, 96-17374, La jurisprudence francophone des cours suprêmes.

D'où l'empressement constaté à respecter un texte qui révèle pourtant tout... mais seulement en pratiquant le rituel d'une pensée inversée.

Décryptage : conséquemment à ces arrangements, dans le cas d’une recherche ou l’absence de prise de frais ou d’honoraires sera momentanément imposée par la loi (le fameux article 6 sus-mentionné), il est déjà question d'une entremise dans laquelle il n’y a vraisemblablement plus rien de nouveau à chercher... ennuyeux, non ? Alors et aussi il semble bien que *" ... Le mandat de rechercher un bien constitue en effet un palliatif pour l'agent immobilier qui, alors qu'il s'est vu refuser ou n'a pu obtenir du propriétaire un mandat de vente régulier, désire malgré tout entamer des négociations au nom et pour le compte d'un candidat acquéreur." Agent Immobilier, J. M. Moyse - G. Amoyel ; encore que ceci soit excusable et une simple image pour illustrer l'action du "chasseur immobilier" version "dual agent" à la française.

Avez-vous compris ce qu'est la "recherche" a minima selon la loi Hoguet de 1970 même consolidée et dont le titre n'a pas changé d'un iota grec ? Il fallait certes bien une prise en compte a posteriori de certaines opérations effectuées dans un contexte particulier, celui qui amène à ce palliatif qui n'est en définitive que l'adoption d'un simple nom de contrat dans un contexte où l'agent sera d'office médiateur.

Quoi qu'il en soit, l'application des éléments d'un texte peut ainsi révéler de regrettables travers chez celui qui le portera néanmoins au pinacle parce que ces mêmes éléments vont lui permettre de cacher ses intentions si l'auditeur n'y prend maintenant garde ; en fait et pour être direct, cette loi très protectrice à l'origine aura bon an mal an rempli son office avant que, vous m'excuserez du langage peu académique, le fondamentaliste des coups tordus ne s’aperçoive de l’intérêt du titre de chasseur d’appartement, immobilier, pardon de contrats à l’aube d’un XXIième siècle un tantinet oublieux de la loyauté à défaut d'une intégrité de plus en plus sujette à caution.

Reste l'évidence d'une loi "patchée", pardon consolidée mais conservée pour l'essentiel tel quel, ad honorem pourrait-on dire compte tenu de la complexité actuelle des intentions des prestataires, qui demandera maintenant un effort intellectuel à la clientèle au service pour évaluer celui qui doit entre autres la respecter et surtout la sincérité de celui-là même qui la respectera ; ainsi avez-vous déjà probablement la réponse à la question qui suit...

Le titre de chasseur immobilier représente-t-il un danger s'il est utilisé par n'importe qui ?

Absolument très cher, comme ce qu'il vous en coûtera si vous n'êtes pas vigilant, ainsi...

Trop d'éléments concordent, plus précisément trop d'éléments paraissant individuellement recevables sont contradictoires, agent immobilier d'un côté, pas du tout de l'autre... et tous réunis par la force d'une loi d'un autre siècle qui sacralise le simple devoir moral ; allons donc, trop d'erreurs sont commises dans l'intention de créer le droit, un inacceptable droit à l'anonymat en première lecture pour l'agent double induit par la généralisation d'application d'un texte dont l'intérêt est a contrario la précision du cadre de cette même application soit une phase d'intermédiation qui désignera justement le possible double-jeu introduit par le titre de chasseur immobilier. S'ensuit une situation propre à faire oublier l'essentiel, le conflit d'intérêts, sous quelque surcouche de réglementation à la française voulue sécuritaire.

Gageons que cette surcouche placebo permettra certainement ou plutôt fatalement à quelque nouveau croquignol de l'immobilier en mal de légitimité de nous amuser une fois de plus avec une assertion du genre : "l'activité de chasseur immobilier est enfin reconnue par la loi Alur", enfin la sienne, celle de ceux qui jouent double-jeu naturellement, comme il en a été fait ici démonstration et puisqu'il convient de terminer sur une note d'humour. Après telle lecture, on imaginera aisément le reste... bien entendu, ce texte voulu bible ne fait nul mention de chasseur dans ses versets, tout juste est-il question d'une insertion ou plutôt présence du terme recherche dans la loi "hoguet" dont on sait qu'elle ne se fera alors qu'a minima, dans le cadre d'une transaction et qu'elle n'est elle aussi qu'un autre placebo.

En fait, si une officine du web parée de ce titre affirme dans ces pages que tout est réglementé, qu’elle respecte scrupuleusement la loi "Hoguet" en toute circonstance et que c’est pour cela que sa recherche est, disons à prélèvement financier différé, c’est soit que celui qui préside à sa destinée ne comprend décidément rien à rien an matière de législation, soit plus habituellement en France qu’il s’agit d'un quelconque chasseur de contrats peu désireux de pratiquer la moindre expertise, d’une "dual agency" interdite même dans certains états du pays pourtant réputé pour être celui de la libre entreprise. Alors s'il ne fallait retenir qu'une chose pour se prémunir contre le conflit d'intérêts, ce serait celle-ci :

Pour le prétendu chasseur de biens immobiliers, le respect de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 soit l’absence de défraiement immédiat concernant des actes impliquant autrement et dans ce cas la possible surfacturation désignera ipso facto l’agent double puisqu’il s’agit d’une obligation à laquelle il ne peut déroger.

Nonobstant toute affirmation alors sans fondement d'être à votre unique service, naturellement...

Ce "nouveau métier", tout utile qu'il puisse ou plutôt devrait être, peut ainsi être l'image d'une dégénérescence affirmée, un motif de concurrence déloyale envers les agents médiateurs reconnus comme tels pour et par ceux dont "l'ambition est le dernier refuge de l'échec." d'après M. Wilde et quelque nouvelle obligation de formation n'y changera absolument rien dès lors que la prise en compte de l'intérêt général de la clientèle n'est plus respecté.

Quoi qu'il en soit, même si la loi ne protègera pas celui qui manquera de cartésianisme, du moins sera-t-il prévenu.

Parce que nous avons l'exclusivité d'une notion de référence : la loyauté, parce qu'en matière de défense de vos intérêts nous sommes non seulement le choix naturel mais le seul possible, confier sa recherche de bien immobilier à notre collège d'agents responsables donc à HOME PROFILE ® tient du simple bon sens.

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